공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매 후 새 건물에 법정지상권이 자동으로 생기나요?
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 신축한 경우, 경매로 소유자가 달라져도 신축 건물의 법정지상권은 특별한 사정이 없으면 성립하지 않습니다.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 다음 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 자동으로 생기지는 않습니다.
예외적으로 다르게 판단할 여지가 있는 때는 신축 건물과 토지가 같은 소유자에게 속하고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 동순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 별도의 사정이 갖춰진 경우입니다.
기존 건물과 새 건물을 구별하는 이유
저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같고 건물이 존재했더라도, 경매로 소유자가 달라지는 경우에 법정지상권 성립 여부를 따집니다.
이는 법률상 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 권리입니다.
안내된 원칙에서는 저당권을 설정할 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지 등을 살핍니다.
하지만 공동저당권 설정 당시 담보가 된 건물이 철거되고 다른 건물이 들어섰다면, 경매로 소유자가 달라졌다는 사실만으로 새 건물을 기존 건물과 같은 대상으로 보아 법정지상권을 인정하지는 않습니다. 신축 건물에도 담보를 설정하는 등의 특별한 사정이 있는지가 중요하게 제시됩니다.
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예를 들어 같은 사람이 토지와 기존 건물을 소유한 상태에서 두 부동산에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지었다고 가정해 보겠습니다.
경매 후 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도, 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 같았고 토지 저당권자에게 새 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정이 없다면 법정지상권은 성립하지 않는다는 설명입니다.
구체적인 사건의 결론은 개별 사정에 따라 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
그 사실만으로는 생기지 않습니다. 공동저당권 설정 후 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 새 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않습니다.
어떤 사정이 특별한 사정으로 제시되나요?
자료에서 예외적 사정으로 언급한 경우에는 신축 건물과 토지가 동일인의 소유이고, 토지 저당권자가 새 건물에도 토지 저당권과 같은 순위로 공동저당권을 설정받은 경우가 포함됩니다.